「チョンセ（保証金賃貸）で出していた家主の多くが、半チョンセや月払いに条件を変えて物件を出している」
ソウル市麻浦区の大型マンション群、麻浦レミアンプルジオ近くの不動産仲介業者は22日、こう話した。チョンセを探す待機需要は多いのに、実際のチョンセ物件は不足し、価格も上がり続けているという。チョンセ物件が少ないため、やむを得ず月払いを選ぶ借り手が増え、その分、住居費負担も大きくなっているとの説明だ。
最近、ソウルのマンションチョンセ取引量は3月基準で過去最低を記録するなど、「チョンセの月払い化」が鮮明になっている。さらに、非居住の1住宅保有者に対するチョンセローン制限の可能性まで取り沙汰され、月払いへの転換はさらに速まるとの見方が出ている。
現場では、家主と借り手の双方がチョンセ取引を敬遠する雰囲気が広がっている。家主は保証金返還の負担や預金金利の低下を理由に月払いを好み、借り手もチョンセ物件の不足やチョンセ価格の上昇、チョンセローン金利が5～6％台まで上がったことなどで選択肢が狭まり、月払いを選ぶ傾向が強まっている。
不動産市場では、こうした変化の背景に政府の強い不動産規制があるとみている。政府は2025年10月、ソウル全域と京畿道12地域を土地取引許可区域に指定する「10・15対策」を打ち出した。風船効果を防ぐため、広い地域を一括で規制区域に縛った措置だった。
これにより、ソウル全域で新たに住宅を買う場合、2年間の実居住義務が課され、チョンセを抱えたまま住宅を取得する、いわゆるギャップ投資は事実上難しくなった。このため、チョンセ物件の減少が懸念されてきた。
チョンセローン規制の強化も影響した。首都圏と規制地域では、1住宅保有者のチョンセローン限度額が2億ウォン（約2160万円）に引き下げられ、総負債元利金返済比率（DSR）規制まで適用されるようになった。チョンセ資金の調達が一段と難しくなり、結果として賃貸人がチョンセより月払いを選びやすくなったとの分析が出ている。
実際、先月のソウル賃貸市場では、月払い契約の比率が半数近くまで上がった。国土交通省の実取引価格公開システムによると、3月のソウルのマンション賃貸借契約1万8357件のうち、月払い契約は9071件で49.4％を占めた。新規契約だけを見ると比率はさらに高い。同じ期間のソウルの新規賃貸借契約9205件のうち、月払い契約は4977件で54.1％だった。
チョンセ物件の減少は、需給の不均衡とチョンセ価格の上昇にもつながっている。KB不動産によると、先月のソウルのチョンセ需給指数は172.41で、2021年8月以降で最も高かった。一般に、この指数が150を超えるとチョンセ難、180を超えるとチョンセ大乱と受け止められる。基準値の100を上回るほど、需要が供給を上回っていることを意味する。
韓国不動産院の住宅価格動向調査によると、先月のソウルのマンション平均チョンセ価格は6億149万ウォン（約6496万円）となり、再び6億ウォン台に乗った。ソウルのマンション平均チョンセ価格が6億ウォンを超えたのは、2022年10月以来、約3年5カ月ぶりだ。
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