韓国総合株価指数（KOSPI）の上昇と半導体業種の成果給拡大が重なり、ソウルと京畿道南部、清州など主要地域の不動産市場に流動性が再び流れ込む可能性があるとの見方が出ている。特に、チョンセ（保証金賃貸）物件の減少や入居物件の不足、譲渡税重課の再開に伴う売り渋りへの懸念まで重なり、江南圏と半導体ベルトを中心に価格上昇圧力が強まる可能性があるという。
韓国取引所によると、11日午前のKOSPIは取引開始直後、前営業日比で4％前後急騰し、初めて7800台を突破した。取引時間中に一時7850台まで上昇して買いサイドカーが発動され、サムスン電子とSKハイニックスも急騰した。
株式市場の好調が続く中、KOSPI上昇で積み上がったキャピタルゲインが消費にとどまるのか、不動産など他の資産市場へ移るのかが市場の関心事になっている。
韓国銀行が最近発表した「韓国の株式資産効果に関する評価」は、こうした資金の流れの可能性を示している。韓国銀行によると、株価が1万ウォン上昇した時に消費につながる金額は130ウォンで、キャピタルゲインの1.3％水準にとどまった。米国・欧州の3～4％や日本の2.2％より低い数値だ。
特に無住宅世帯の場合、株式のキャピタルゲインの約70％が不動産資産の増加につながったと推定された。KOSPI上昇で生じたキャピタルゲインが、最終的に不動産市場へ流入する可能性があるという意味だ。
こうした資金の流れは、ソウル江南圏と京畿道南部の半導体ベルト、いわゆる「シャトル圏」（シャトルバス＋駅勢圏）の購入心理を刺激する可能性があるとの分析が出ている。総負債元利金返済比率（DSR）規制が続く中、レバレッジを大きく使うより、株式利益や成果給など現金性資産を前面に出した需要が市場を動かす可能性があるためだ。
韓国不動産院によると、最近、龍仁市水枝区、城南市盆唐区、水原市霊通区、華城市東灘など、いわゆるシャトル圏のマンション価格上昇率は首都圏平均を上回った。
華城市東灘区のマンション売買価格変動率は先週0.25％で、前週の0.20％から拡大した。龍仁市水枝区は2026年の累積上昇率が7％台半ばに達し、全国最高水準を記録した。
現場でも同様の動きが見られる。京畿道東灘駅近くの不動産仲介業者は「利川や清州方面の家を売って、東灘のマンションを探すSKハイニックス社員が目立って増えた」とし、「シャトルバスと広域交通をあわせて考える需要が多い」と話した。
清州市興徳区福台洞の「斗山ウィーブジウェルシティ2次」専用面積80平方メートルは、最近8億6000万ウォン（約9460万円）で取引され、過去最高価格を更新した。福台洞近くの不動産仲介業者は「成果給を受け取ったハイニックス社員が、職場に近いマンションに住み替えるため、福台洞一帯を多く探している」とし、「家主も追加上昇への期待感から物件を出し惜しみする雰囲気だ」と伝えた。
さらに、ソウルと首都圏の一部地域では、入居物件の減少と規制の影響でチョンセ・月払い家賃の負担が高まる中、多住宅者への譲渡税重課再開を控え、売り物件を取り下げる兆しまで出ているとの指摘もある。
市場では、こうした構造の中でKOSPIのキャピタルゲインと成果給の流入が重なれば、ソウル江南圏、京畿道南部のシャトル圏、清州市興徳区など主要地域を中心に買いが強まる可能性があるとの見通しが出ている。
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