ソウルのマンションのチョンセ（保証金賃貸）市場で「二重価格」現象が深刻化している。同じマンション群、同じ広さでも、新規契約と更新契約の保証金に数億ウォンの差が出る事例が相次いでいる。賃貸借2法の施行後に累積した価格差が市場のチョンセ価格上昇と重なり、借り手の負担が構造的に大きくなっているとの分析が出ている。
新韓銀行のヤン・ジヨン専門委員が国土交通省の賃貸実取引資料を分析した結果によると、2026年1月5日から4月30日までのソウルのマンションのチョンセ取引で、新規契約と更新契約の保証金格差は中央値で5500万ウォン（約605万円）だった。
ソウル全体の平均格差は5000万ウォン台水準だが、瑞草区など江南圏の一部マンション群では、同じ広さでも保証金の差が11億ウォン（約1億2100万円）を超える事例まで出た。
例えばソウル市瑞草区の大規模マンション専用面積84～85平方メートルでは、既存の借り手が契約更新請求権を使い、7億～8億ウォン台で再契約した一方、同じ広さの新規借り手は19億ウォン（約2億900万円）でチョンセ契約を結んだ事例が確認された。
こうしたチョンセの二重価格の背景には、2020年に導入された賃貸借2法、つまり契約更新請求権とチョンセ・月払い家賃上限制がある。更新契約には直前の賃料の5％までしか引き上げられない上限が適用されるが、新規契約は市場状況に応じて事実上制限なく価格を設定できる。
賃貸借2法の施行から5年目に入った2026年は、更新権をすでに一度使った借り手が順次、保護を失い、市場価格に再び入る局面に入ったとの分析が出ている。
9日に多住宅所有者への譲渡税重課猶予が終了するのを控え、売却と賃貸供給がともに縮小しかねないとの懸念もある。こうした要因がチョンセ価格の上昇圧力を強めているとの見方だ。
チョンセ物件の不足も、二重価格の深刻化をあおる核心要因に挙げられる。KB不動産と民間分析を総合すると、2026年4月時点でソウルのマンション平均チョンセ価格は約6億8000万ウォン（約7480万円）、中央値は6億ウォン（約6600万円）を超え、集計以来の最高水準を記録した。
(c)news1