ソウル市で最も大きな変化が予想されるところは、龍山（ヨンサン）区の龍山鉄道整備場敷地の「龍山国際業務地区」と、中区の世運（セウン）商店街跡の「世運再整備促進地区」だ。年内に龍山国際業務地区を複合開発が可能なビヨンド・ゾーニング（立地規制緩和）事業対象地に選定する可能性が高い。
◇超高層ビルの森と木林が共存
ソウル市関係者は、龍山と世運の2カ所がビヨンド・ゾーニング事業対象地の予定地であることを明らかにする一方、「他の地域も制限を設けてはいない」とした。市は事業対象地を年内に選定し、2024年に区域指定を推進する。
ビヨンド・ゾーニングは、土地用途を住居、産業、緑地用などに区分した用途の代わりに、多様な機能を複合的に配置できる概念だ。容積率1500％以上の超高密開発ができるようになり、業務・商業・住居が調和する柔軟な都市開発が可能になる。
昨年「2040ソウル都市基本計画」で初めて言及されたビヨンド・ゾーニングは、当時は馴染みのない用語だったが、1年を経ってその必要性と概念が定着してきた。今年初めには「2040ソウル都市計画」を確定し、ビヨンド・ゾーニングを適用した「未来ソウル」への期待感はさらに大きくなった。
ビヨンド・ゾーニングが適用される龍山国際業務地区。開発事業は、働き口・住居・余暇・文化の「職住混合」を具体化する超大型複合開発事業だ。敷地面積は約50万平方メートルで汝矣島公園の2倍に相当する。貴重な土地だが、2013年に開発事業が止まって以降、10年間放置されてきた。
◇タワー型建物に超高価住宅やホテル…
市はニューヨーク・マンハッタンのハドソンヤードのように、タワー型建物に超高価住宅と事務室、ホテル、ブランド品ショッピングモールなどを備えた複合空間として造成する計画だ。ハドソンヤードは大規模な鉄道車両基地だったが、大規模な開発を通じてニューヨークの新たなランドマークとして注目されている。ハドソンヤードの最大容積率は3300％、平均容積率は1800％以上だ。
ソウル市が昨年、発表した開発構想案によると、龍山国際業務地区も法的上限容積率1500％を超える超高層ビルが建設される。全体敷地の70％以上を業務・商業など非住居用途で満たされる。
市は事業主である韓国鉄道公社（持分70％）、都市開発のSH公社（持分30％）とともに、詳細な開発計画案を協議中だ。上半期までに案を確定し、来年中に都市開発区域指定と開発計画告示を進める。2025年上半期の実施計画認可後、下半期の基盤施設着工を目指す。
（つづく）
(c)MONEYTODAY
