韓国のタレント、キム・ナヨンが3年前に購入したソウル・江南のビルの価値が大幅に下落したとみられている。江南大路一帯で空室率が急増しており、これが周辺の商業用不動産市場全体に影響を及ぼしているようだ。
商業用不動産情報専門会社「不動産プラネット」によると、キム・ナヨンが保有している江南区論峴洞の建物の価値はAI自動評価モデル（AVM）では現在、約74億2100万ウォンと推定されている。これは2022年7月にキムが99億ウォンで購入した当時より24億ウォン以上の下落となる。
この建物は、敷地面積181平方メートル、地下1階から地上2階までの延べ床面積212.3平方メートルの規模で、カフェ店舗が入居している。年間賃料収入は3億4800万ウォンで、約3.5％の利回りを記録している。登記簿上の債権最高額は56億4000万ウォンで、実際の融資額は約47億ウォンと推定されている。
ただ、業界は、この建物が「第1種低層専用住宅地域」にあり、土地の再開発価値が著しく低く評価されている点に注目している。この用途地域では建ぺい率・容積率がそれぞれ50％・100％に制限されており、再建築による収益性が非常に乏しい。
仲介業者は「キム・ナヨンの建物がある場所は、第1種低層専用住宅地域だが、通りのすぐ前は第2種一般住宅地域となっている。評価基準上、同じ第1種地域としてまとめて評価されるため、立地や収益性が十分に反映されていない」と分析した。
第2種地域の容積率は最大250％であり、第1種の2.5倍に相当する。実際、こうした低層地域の土地は、周辺に比べて価格が4分の1にまで抑えられているケースも少なくない。
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