ソウルのマンション価格が上昇を続けている。11月の売買価格は前月比1.72％上昇し、2020年9月（2.00％）以来5年2カ月ぶりの最高上昇率を記録した。2025年6月以降の5カ月間で6.02％上昇したことになるが、同期間の為替レート上昇（ドル・人民元に対するウォン安）がそれを上回っており、外貨建てで見るとむしろ価格は下落している構図だ。
11月24日の外国為替市場で、ウォン・ドル相場は一時1476.5ウォンを記録し、今年の最高値を更新した。6月24日時点の1359ウォンから8.65％の上昇である。人民元に対してはさらに大きな変動が見られ、ウォン・人民元相場は189.67ウォンから207.77ウォンへと9.54％上昇した。
この間のウォン安は、外貨を保有する外国人投資家にとって韓国の不動産価格が“割安”に映る要因となっており、韓国内の不動産市場にも影響を与えている。
韓国不動産院によれば、外国人が保有するマンション数は2022年末の5万135戸から2023年末に5万5188戸、2024年末には6万654戸と着実に増加している。国土交通省によると、2024年時点で外国人保有住宅のうち約56％を中国人が占めている。
ウォン安は外国人投資家の購買意欲を刺激する要素であり、結果としてソウルの住宅価格に間接的な上昇圧力を加えている。
さらに、経常収支の鈍化、財政収支の悪化、長期的な資本流出拡大など構造的リスクが重なり、ウォン安の長期化が見込まれている。このような為替の不安定さは韓国銀行による利下げ判断を制約する要因ともなる。高金利が続けば住宅購入需要は抑制される一方、供給も縮小され、価格の硬直性が強まる結果を招く。
ウォン安は建築費や分譲価格にも直接的な影響を及ぼしている。韓国建設産業研究院の報告によると、2025年9月時点の建設用輸入中間財の物価指数は前年同期比4.0％上昇した121.8を記録し、建設工事費指数も131.66で調査開始以来最高値となった。
鉄筋、合板、石材など輸入依存度が高い資材の価格が上昇を続け、工事費全体が押し上げられている。たとえば電線・ケーブルは2.36％、冷間圧延鋼材は1.3％、産業用ガスは1.09％の上昇が確認されている。一度上がった建築費は為替や金利とは異なり、容易には下がらず、最低賃金引き上げや労災法強化、週52時間制など制度的要因が相まって、建築費の「不可逆的上昇」が定着しつつある。
2024年の全国新築マンションの平均分譲価格は3.3㎡あたり2063万ウォンで、平均取引価格（1918万ウォン）より145万ウォン高かった。ソウルでは平均分譲価格が3.3㎡あたり4820万ウォンで、平均取引価格（4300万ウォン）より520万ウォン高かった。高い分譲価格は、既存住宅価格の“価格下限（プライスフロア）”として機能している。
業界関係者は「ウォン安が長期化する場合、ソウルのマンション市場は“取引停滞と価格硬直”が並存する構造が固定化される可能性が高い」と述べた。そのうえで「ウォンベースでは緩やかな上昇が続くだろうが、取引量は歴代最低水準にとどまり、高価格・低取引市場が定着する」との見方を示した。
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